不動産所得は、土地や建物の貸付け、借地権など不動産の上に存する権利の設定や貸付け、船舶や航空機の貸付けによる収入が該当します。

不動産所得の金額は、「その不動産などの貸付けによる収入」から「その収入を得るためにかかった費用(必要経費)」を控除した金額となります。

不動産所得となる収入とは、具体的に貸付けによる賃料収入、名義書換料、更新料、敷金や保証金などで返還を要しないもの、共益費などの名目で収受する水道光熱費や清掃代などの管理料、賃貸物件に設置した太陽光発電設備から得られた余剰電力の売却収入も含まれます。

また、土地の賃貸に際して借地権を設定する際に譲渡所得とならない場合の権利金等についても不動産所得となる収入となります。

不動産所得となる収入を得るためにかかった必要経費には、その賃貸物件に係る固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などがあります。

また、賃貸建物を建て替える際に借家人に支払う立退料も必要経費に含まれます。

不動産所得は、その不動産賃貸の規模により「事業としての不動産の貸付け(事業的規模)」と「事業と称するに至らない不動産の貸付け(事業的規模以外)」に区分されます。

この区分は、下記のいずれかの基準を満たしているかにより形式的に判断することができます。

１.アパートなどについて、賃貸できる独立した室数がおおむね１０室以上であること。

２.独立した家屋については、おおむね５棟以上であること。

さらに、この区分の違いにより、不動産所得を計算する上で、下記のような違いがあります。

１.賃貸物件の取壊しや除却などの資産損失について、事業的規模の場合は全額必要経費となりますが、事業的規模以外の場合は資産損失の金額を控除する前の所得金額が必要経費となる上限金額となります。

２.賃料等の回収不能による貸倒損失について、事業的規模の場合は全額回収不能となった年分の必要経費となりますが、事業的規模以外の場合は、その回収不能となった賃料等が発生した年分まで遡って所得金額の計算を修正することになります。

３.青色申告の事業専従者給与または白色申告の事業専従者控除について、事業的規模の場合はその適用はありますが、事業的規模以外の場合はその適用がありません。

４.青色申告特別控除について、事業的規模の場合は５５万円もしくは６５万円の控除が可能ですが、事業的規模以外の場合は１０万円となります。

このように不動産所得は、その規模によって受けられる特例などが制限されることになります。