賃貸住宅の建築/アシスト合同事務所(大阪、奈良/兵庫、京都)

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賃貸住宅の建築

〜賃貸住宅の建築による、相続税対策〜
更地など遊休地を所有している場合は、そこにアパートやマンションなどの賃貸住宅を建築する事で、相続税を抑えることができます。一見すると、更地が賃貸住宅に変われば、資産が増えて相続税負担が増えるように錯覚するかもしれませんが、決してそんなことはありません。では、なぜ賃貸住宅を建築すると、相続税が安くなるのでしょうか。

■相続税額は、相続税評価額で決まる。
そもそも相続税は、「相続税評価額」を基に決められた税率をかけて算出します。そのため、相続税額を引き下げるには、相続税評価額を出来る限り抑えることがポイントとなります。

■賃貸住宅は、相続税評価額が安くなる。
賃貸住宅を建築する最大のメリットは、相続税評価額を抑えられる点にあります。通常、相続税評価額は、土地の場合は路線価、建物の場合は固定資産税評価額を用いて計算をします。この際に、賃貸住宅が建っている場合と、そうでない場合とで、計算方法が変わってきます。ちなみに、賃貸住宅が建っている土地のことを「貸家建付地(かしやたてつけち)」と言い、自分で使用している土地を「自用地(じようち)」と言います。

[土地の場合]
〇自用地の評価額:路線価×地積
〇貸家建付地の評価額:自用地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

[建物の場合]
〇自宅の評価額:固定資産税評価額
〇賃貸住宅の評価額:固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

このように、貸家建付地の場合は、土地の用途が自用地に比べ制限されるため、自用地評価額よりも低く評価され、その結果相続税が安くなるという仕組みになっています。

■更地が賃貸住宅に変わったら資産が増えるのでは?
賃貸住宅を建築するには必ず「資金」が必要になります。例えば5.000万円の建築資金が必要とします。
これを現金一括で支払った場合は、預金口座にあった5.000万円の現金がそれよりも低い評価額の賃貸住宅へと変わるため、資産の組み換えとなり、評価上の資産が増えるわけではありません。銀行から借入する場合も同様です。

■その他のメリット
更地に建物を建築する事で、相続税のみならず、毎年発生する固定資産税についても大幅に軽減する事が出来ます。また、賃貸住宅を建築すれば、そこから「家賃」という定収入を得ることが出来るので、より多くの資産形成が可能になります。

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